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2017楼市“弱周期”决策:坚守还是转型?

http://www.dgmeigong.com 2016年12月30日08:52:04 21世纪经济报道

[提要] 2016年已至尾声,各大房企也即将制定新一年销售目标。冲刺还是坚守成为其中最重要的抉择。

  在房地产行业,判断往往决定战略,战略则决定未来。

  2016年已至尾声,各大房企也即将制定新一年销售目标。冲刺还是坚守成为其中最重要的抉择。

  2016年,房企整体销售目标完成情况良好。前11月,多数房企已经完成年度目标,部分企业甚至大幅超额完成任务。其中恒大集团上调销售目标至3000亿后,仍实现116.28%完成率,碧桂园和融创也分别达到130.97%和162.98%目标完成率。

  但对于不少房企而言,对2017年的判断决定了企业目标的制定。乐观还是谨慎?保守还是弯道超车?态度将决定房企明年的表现。

  房企抉择分化

极速赛车手机版下载  2016年业绩指标一片飘红,但2017年却颇令房企纠结。受2016年9月30日开启的调控周期影响,2017年市场前景未卜。

  数据机构认为,明年房地产市场无法达到今年水平,商品房销售面积、金额同比下降10%也将成为大概率事件。

  其判断依据是,“2016年1-11月商品房销售金额和面积双双创历史新高,预计2016年全年商品房销售金额将达12万亿元,销售面积将达15亿平方米。而伴随10月部分热点城市调控政策的影响,城市成交有所回落,外加今年整体市场火热,预计明年房地产市场无法达到今年水平。相同情况也曾出现于2013年后,房地产市场在经历商品房销售金额和面积双创新高后,进入市场调整期。因此,2014年全年销售金额同比下降6%,销售面积同比下降8%,均有明显回落。”

  数据机构提到,对于很多房企来讲,不能看着2016年创新高之后,也一定要2017年继续创新高。2014年的教训就在眼前。经统计的2014年部分规模房企销售目标和实际完成情况来看,数家企业未完成目标。另外,还有部分企业在年中降低了年度目标。

  21世纪经济报道记者发现,不同企业对于2017年的运营判定已经不同。大企业对于未来的信心明显更足。2016年,在多数房企销售增长的情况下,三大“航空母舰”的销售增长速度明显加快,恒大、万科和碧桂园均提出未来1万亿销售目标,而融创也就2017年销售目标表示“2000亿不在话下”。

  一些中小房企则对明年的市场非常审慎。朗诗集团董事长田明近期表示,未来1年可能市场(成交量)调整非常明显。政府会盯着,只许跌不许涨,跌也不会跌太多。田明表示,郎诗原来定的目标是500亿,但预计明年300亿出头是保底数。

  一家在北京的企业也明确表示,尽管2016年销售业绩非常好,但受拿地以及明年市场变化影响,明年销售目标也将明显下调。

  弱周期不可避免

  综合调控政策和各方分析,2017年,房地产弱周期已经难以避免。

  安邦集团指出:房地产行业已呈现出较强的周期属性。本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年;2016年为繁荣与转折年,热点城市逐步扩散(由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等),部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米(同比增长20%),创历史新高。需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年,预计全年商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米,成为仅次于2016年的次高点(仍高于2013年)。

  房价方面,安邦集团认为开发商资金链收紧影响供给节奏,土地价格影响成本端且对房价构成正反馈,流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此,2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大,房价存下跌压力。由于量价均存在下跌压力,房地产市场的其它指标也将受到影响。预计2017年房地产新开工面积将下降5%-10%,二线城市降幅略大;房地产投资增速放缓,预计全年增长0-3%,三线城市增速略低。

  具体到对房企发展趋势的判定,爱建证券研究员刘孙亮认为,2017年房地产行业并购重组将陆续上演。每当行业规模达到一定程度后,重组势必会对行业进行重新梳理,优胜劣汰是必然。房地产行业尚在成熟期,且属于“资源型”行业,因此企业多为应对行业调整作了充足的准备。

  爱建证券认为,2017年高杠杆的房企将会面临重新洗牌、供应端依旧会受到政策调控影响;未来房价仍然以高位盘整为主。二三线城市则依旧围绕去库存为主,未来房地产的投资增速或将放缓。

  东方证券分析师竺劲认为,2017年大型房企将通过股权收购或资产包收购来扩大体量;中小型房企或将加速转型,形成地产+X的双主业发展模式,甚至剥离地产业务。其团队表示2017年房地产行业的马太效应愈加清晰。

  长江证券分析师蒲东君则更加详细地说明了中小型企业在集中度加速提升的行业中,唯有退出或转型。除了市值小、业绩弱、无土地储备的彻底转型的壳公司,长江证券推荐的一些转型方向包括金融类、大健康类、文化传媒类和能源类等。在国企改革背景下,则有两个方向:第一,在集团中资产占比较高,地产开发为核心业务,若集团拥有其他相关资源,大概率会进行集团内部重组;第二,在集团中资产占比较低,非核心业务,无新增土储的企业,则很有可能被迫剥离或转型。

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