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长沙楼市:总体平稳下的分化与竞争

2019年07月04日11:40:43 0731房产网

[提要]随着“反炒房”工作的不断深入,长沙房地产市场正式进入“稳字当头”时代,供求关系基本实现平衡,“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标实现,并正在逐步探索平稳健康发展长效机制,让广大人民群众“住有所居”。

  随着“反炒房”工作的不断深入,长沙房地产市场正式进入“稳字当头”时代,供求关系基本实现平衡,“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标实现,并正在逐步探索平稳健康发展长效机制,让广大人民群众“住有所居”。楼市上半场已然谢幕,让我们先总结一下今年上半年长沙楼市最明显的几大特征。

  新房供求关系逆转稳字当头

  与2018年同期相比较,最明显的变化莫过于“排队抢购”现象已经消失,市场预期转向稳定。随着住房投机者在严厉调控政策下逐步被挤出,真正拥有房票的人减少,加之在各部门的督促下,多数楼盘的拿证开盘,市场供货充足度明显提高,供给需求双向发力,今年上半年与去年同期供求缺口明显收窄,基本实现供需平衡,新房住宅市场已然从卖方市场向买方市场转变,对于购房者而言,这无疑是他们购房最好的年代。

  销售市场分化明显竞争白热化

  从“一房难求”到“主动揽客”,虽说目前市场已转变成买方市场,但这只是一个整体宽泛的说法。在具体的项目销售上,用“冰火两重天”来形容绝不过分。某些项目仍然需要积极认筹摇号才能选购到心仪的户室号,似乎热度不减;而某些项目则开盘认购率不足5%,让人感觉凉风飕飕。因为产品类型、地段、学区、品牌、营销等各方面的原因导致销售成果千差万别,这其实才是一个市场正常的现象,反而之前的“见房就抢”的现象才是一种病态的存在。由于市场整体供货量增多,购房者的选择空间更大,整体而言,开发商之间、项目之间竞争热度将持续升级。

  二手房成交惨淡价格回落

  长沙市目前的房地产交易仍然以新房为主,二手房市场相对不够成熟,但是,一二手房市场却是相互影响的,二手房市场的细微变化同时也是房地产市场变化的风向标。去年同期,“价格倒挂”成了购房者们津津乐道的话题,也使得购房者对于相对低价的新房更是“趋之若鹜”。

  一组红网从长沙市不动产登记中心获取的数据显示:

  而来自国家统计局发布的70城房价数据显示,自今年1月以来,长沙二手住宅价格仅4月环比上升外,其余月份均出现环比不变甚至下跌的情况。

  量价齐跌的二手房市场挤压了不少投资泡沫,同时也弱化了“价格倒挂”给购房者带来的冲击,有利于稳定房价以及住宅回归居住的需求。

  土地市场热度不减

  尽管政府严格限房价限地价,房地产开发已经进入薄利时代,但长沙土地市场热情不减,据0731地产研究院统计,今年上半年,总计成交土地231宗,金额250亿元,外来开发商纷纷抢滩长沙,对于有地铁规划区域的地块,更是开发商眼中的“香饽饽”。

  此外,双限地集中供货,未拍先熔断的情况屡有发生,房企争夺异常激烈,住宅毛坯限价进入“新纪元”。

  政策调控不再频出

  今年上半年,房地产调控政策屈指可数,而且不算是严厉的调控政策,这与2018年则有很大的不同,2018年限购、限售、限贷、限价齐发,调控政策层层升级,几乎让投资客无所遁形。今年上半年更多的是交易方面的进一步规范,如:住宅建筑应以套内面积进行交易、停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策、借款人购买二手房申请贷款时,所购房屋房龄不得超过30年等。

  那么,在现有的大体趋势下,下半年长沙楼市将何去何从?

  稳是“铁打”的主调但分化仍会继续。在“房住不炒”的背景下,虽然偶有风声放出购房资格有所松动,但最后总被证明是子虚乌有,这说明长沙市仍在严格执行此前的调控政策,只是没有新出台加码调控的内容。下半年整体的调控政策仍会执行,但不排除一些细微的变化,“稳”是大方向不变,而“稳”不是绝对的稳,项目销售情况分化情况将继续。房价当前基本横盘,但长沙是一座很有前景的极具幸福感的城市,长期稳中有升的态势没有改变。

  “品质为王”的时代更进一步。今年上半年,楼盘维权现象屡见不鲜,建筑质量问题堪忧,包括精装修,大家也是吐槽不少。购房者维权的重点无非有四:第一,房屋最基本的质量问题能够得到保障;第二,购房时开发商允诺的资源得到兑现;第三,购房程序合法合理,证件到手及时;第四,真正为业主服务的物业。在物质、精神文化生活日益丰富的今天,大家很自然的对居住有了更高的需求,包括小区环境、周边环境、房屋布局、装修品质,甚至邻里关系、人文情怀等,这对开发商提出了更高的要求,为什么现在品质精致高层、低密度洋房、大平层、特色别墅等产品常有出现?因为这些开发商提早一步发现了消费者更高层次的需求,我们有理由相信,长沙将离“品质为王”的时代越来越近。

  城市外延扩张继续。随着长沙地铁4号线的开通,长沙已将城中心与城市边缘区联通起来,城市外延扩张也在继续着。从土地市场便可窥得一二,今年上半年,外来开发商纷纷看好在长沙投资项目的前景,积极参与土拍,滨江、市府等位于城中央的几宗地块参与竞拍者竞争异常激烈自是不用多说,在城中央土地有限的前提下,挂牌地块不断外延成为主流,如月亮岛、高铁西、天心南、麓谷西等片区,下半年,土地市场热度仍将不减,继续迎接着长沙房地产市场最好的年代。

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